Meandros da herança: o advogado destaca os problemas mais comuns e oferece possíveis soluções

1) Minha irmã e eu herdamos metade da casa do nosso pai. O notário emitiu o decreto de herança, o que acontecerá a seguir? Posso vender minha metade?

Deduzo da sua pergunta que nenhum de vocês renunciou à sua herança em favor do outro, de modo que o notário dividiu os bens entre vocês de acordo com a lei. O próprio notário enviará ele próprio o decreto de herança ao registo predial competente, com base no qual será feito um depósito e você e a sua irmã serão registados como proprietários do imóvel. Assim, cada um de vocês dois será dono de uma metade ideal da propriedade.

Relativamente à venda imediata, a lei determina que no caso de copropriedade do imóvel que herdou, os restantes coproprietários têm direito de preferência. Portanto, caso você decida vender sua parte da herança, a irmã tem o direito de comprar essa parte preferencialmente antes que a venda seja realizada com terceiro. O direito de preferência em caso de herança dura seis meses a partir da sua aquisição válida, posteriormente você não fica mais restrito à venda da sua metade do imóvel.

Acima de tudo, cada coproprietário tem o direito de dispor do objeto da copropriedade como desejar. Ele pode, portanto, reter, usar e dispor da coisa comum. No entanto, os seus direitos são limitados pelos direitos dos outros coproprietários. Cada um deles tem o direito de participar na gestão de uma coisa comum, ou os administradores podem confiar esta atividade (isto aplica-se principalmente a imóveis com inquilinos existentes). Se eles decidirem sobre as coisas, então deverá haver um consenso da maioria (no seu caso, ambos) de votos a favor do comum.

Além disso, em caso de restrição substancial do uso da coisa, especificamente a constituição de penhor, quando um dos condóminos pretende resolver a sua dívida vendendo a sua parte do imóvel, é necessária a anuência do outro. Se o acordo relevante não for alcançado, um pedido pode ser apresentado ao tribunal para decidir sobre o assunto. Os coproprietários pagam a dívida do imóvel de acordo com o tamanho de suas ações, a menos que tenham celebrado outro acordo.

2) O imóvel de nossa copropriedade é de uso exclusivo da irmã. Eu não a quero, como devo proceder?

Toda copropriedade traz consigo uma série de desafios e pode se tornar motivo de repetidas disputas, por isso muitas vezes acontece que um ou mais coproprietários não pretendem mais permanecer nesta situação e desejam cancelar a copropriedade.

De acordo com a lei, a copropriedade é um estado voluntário e nenhum dos coproprietários pode ser forçado a permanecer na copropriedade. Portanto, é possível (e também a melhor decisão possível) chegar a acordo sobre o cancelamento e liquidação da copropriedade.

Se, por qualquer motivo, isso não for possível, a copropriedade também pode ser cancelada e resolvida mediante ação judicial. No entanto, é sempre uma opção melhor se a propriedade do imóvel puder ser resolvida por acordo, ou seja, extrajudicialmente. Em qualquer caso, existem três opções para a liquidação da copropriedade – a transferência do imóvel para a propriedade exclusiva de um dos coproprietários, a partilha ou a venda conjunta do imóvel.

Nesse caso, a irmã lhe pagaria uma compensação financeira correspondente à sua parte e se tornaria a única proprietária do imóvel. O primeiro passo é a avaliação do imóvel, que é realizada por uma imobiliária ou por um avaliador. Porém, o acordo final dos coproprietários pode acabar contando com um preço inferior ao de mercado, e tal acordo entre os coproprietários, onde não será proporcionado desempenho financeiro, também não está excluído. Por exemplo, os filhos podem deixar a sua herança gratuitamente à mãe, para que ela seja a única proprietária da casa onde permanecerá a viver após a morte do marido.

Outra opção é. Na maioria das vezes, trata-se de uma divisão de copropriedade do terreno, como normalmente é possível aqui (no entanto, mesmo no caso de edifícios de apartamentos, uma divisão real não está excluída). É necessário elaborar uma planta geométrica e posteriormente apresentar o pedido de loteamento na secretaria do prédio, onde deverá ser indicado o tamanho do novo terreno e o motivo do loteamento. Por último, é necessário apresentar ao serviço cadastral competente uma proposta para efetuar alterações no cadastro imobiliário.

Se a enfermeira não tiver fundos suficientes para o seu pagamento e ao mesmo tempo não for possível uma divisão real do imóvel, a única opção é . Vender a propriedade geralmente trará a todos um lucro maior do que pagar as ações uns dos outros. E aqui recomendo confiar a venda a uma imobiliária, ou seja, a um terceiro. Uma venda dirigida por um dos coproprietários sem intermediário profissional pode gerar disputas. Na venda de imobiliárias, é celebrado no contrato de compra e no contrato de guarda desse preço um acordo de divisão do preço de compra, para que o dinheiro possa ser transferido para as contas dos coproprietários. Ao mesmo tempo, a divisão do lucro da venda nem sempre tem que corresponder às ações. Há casos em que um coproprietário recebe um valor maior por acordo com o outro ou outros. É o caso se, por exemplo, ele investiu em reparos ou pagou energia.

Se você deseja se desfazer de sua parte no imóvel, ou pelo contrário, deseja quitar os demais coproprietários (no seu caso, sua irmã) e se tornar o único proprietário, mas não consegue chegar a um acordo, você tem duas outras opções, cada uma das quais lhe causará dificuldades consideráveis. Você pode ou. A venda de uma copropriedade é possível, mas sempre significa um lucro significativamente menor ao vender apenas parte do imóvel. Além disso, também representa um risco para o outro coproprietário. Por último, mas não menos importante, poucas pessoas querem comprar uma parte ideal de uma casa onde um irmão do proprietário original defendeu a sua metade em tribunal.

É sempre a melhor opção convencer o coproprietário a vender o imóvel como um todo ou a comprar a sua parte. . No entanto, este é um processo muito demorado.

O resultado da decisão judicial pode ser três cenários. Se a propriedade puder ser dividida de forma realista, o tribunal decidirá sobre a divisão da propriedade. Se tal não for possível, o tribunal ordenará que o imóvel passe a ser propriedade exclusiva de um dos coproprietários, ordenando-lhe que pague ao outro uma liquidação financeira. Para o efeito, o tribunal encomenda sempre a elaboração de uma perícia, que servirá para avaliar o imóvel. Ao mesmo tempo, o coproprietário interessado no imóvel deverá comprovar que possui recursos suficientes para quitar o outro.

Se por acaso acontecer de ambos os coproprietários terem interesse no imóvel e ambos terem condições de pagar o outro, o tribunal deverá decidir qual deles ficará com o imóvel. Ao fazer isso, ele leva em consideração quem mora no imóvel, quem cuida dele e quem tem com ele uma relação afetiva mais próxima. Se nenhum dos coproprietários quiser possuí-lo, o tribunal decidirá sobre a sua venda em hasta pública.

Como coproprietário, é claro que você tem o direito de usar a propriedade. Se tal for impedido pela enfermeira, tem direito a que ela lhe pague um enriquecimento sem causa pela utilização da sua parte do imóvel. O valor é determinado de acordo com o valor de mercado do aluguel de imóvel similar. Novamente, esse valor deve ser determinado por um especialista ou pelo menos uma imobiliária. Caso o enfermeiro não o forneça voluntariamente, é possível requerer ao tribunal competente da matéria em causa o pagamento do valor representativo da renda de mercado da sua parte do imóvel num determinado período, no máximo três anos retroativamente antes da apresentação da reclamação.

Fonte: revista Receptář